資産運用

【初心者向き】不動産投資で「損をしない物件」の探し方を説明します

はじめに

こんにちは、すーです。
2019年5月に不動産投資を始めて、これまでに4戸の戸建てを購入しました。

1年で4戸も買ったせいか、
どうやって物件を選定しているのか?をよく聞かれます。

例えば、先日このようなツイートをしました。

大切なのは「損をしない物件を選ぶこと」だと考えてます。

今回、自分なりにまとめてみました。

こんな人に読んでもらいたい

投資用物件の購入で悩んでいる方、物件の探し方のコツを知りたい方

本記事を読んでわかること

  • 失敗(損)をしない物件選びのコツがわかる
  • 良い物件の探し方がわかる
  • 図面の見方がわかる
  • 利回りの計算方法と収益の予測がたてられるようになる
  • 内見時のポイントがわかる

本記事の信ぴょう性

記事を書いている私は、
2019年5月に1戸目を購入、6月に2戸目を購入、その家賃収入が合わせて月23万円です。

12月に3戸目を購入、そして2020年1月に4戸目の購入が決まっています。4戸合計の家賃収入の見込みは月45万円です。

一般的な30代の会社員の給与と同じか、少し高いくらいでしょうか。

毎日、1時間程度は新着物件のチェックを行ってます。
だいぶコツを掴んできて、瞬時に良し悪しの判断できるようになってきました。

判断が難しい初心者の方に、今回の情報が少しでも参考になればと思います。
3分程度で読めると思いますので、ぜひ最後までお付き合い下さい。

さっそく、いきましょう。



どんな物件をターゲットにすれば良いのか?

結論から言うと、損をしない物件を狙います。

「損をしない = 価値が下がらない」物件を選ぶという事です。

世の中には、将来的に価値が上がるお宝物件もあるのですが、お宝物件というのは、ほとんどがネットに掲載される前に、不動産業者が買い取ってしまいます。

そこに利益を乗せて、他社や個人に売却するので、結果として平凡な価値で出回るのです。なので、最初からお宝物件を探そうとしてはいけません。そもそも出てきませんので 笑

話を戻して、、ではどういう物件を選べば損をしないのか?
初心者が購入することを想定して、いくつか挙げてみました。

  • 価格2000万円以下
  • 東京都23区内、首都圏
  • 1日の乗降客数が増えている駅(最低でも横ばい)
  • 中古の戸建て
  • 駅から徒歩12分以内
  • リフォーム済み、売主がリフォームしていると尚良い
  • 利回り10%前後

価格2000万円以下

2000万円を超えてくると、初心者には負担が大きいかと思います。
物件のスペックも良くなるのですが、収益(家賃収入)と釣り合わなくなり、利益が減ります。

ベストは1000万円前後ですね。

東京都23区内、首都圏

人が多い場所、というのは絶対条件ですね。

1日の乗降客数が増えている駅(最低でも横ばい)

最寄り駅の乗降者数は、ウィキペディアで調べられます。
直近10年くらいの人数を見てください。人が増えていれば街が活性化していて将来的にも価値が下がりにくいと判断できます。

参考:東京都/赤羽駅の利用状況(ウィキペディア)



中古の一戸建て

一戸建てはメリット多くて良いかと思ってます。
「中古」としているのは、首都圏で2000万以下の新築一戸建てを買うのが難しいので、、、

一戸建てのメリット

  • 賃貸に出ている数が少ない
    →マンション、アパートと差別化できます
    →ファミリー層に喜ばれますね
  • 管理費がない
    →入居者様に優しいですね
  • 土地の所有権がついている
    →建物が全壊しても、土地の価値が残ります。

一戸建てのデメリット

  • 修繕、掃除等の建物管理は自分でやらないといけない
    →修繕は、業者さんに依頼するだけですけどね
  • ゴミ出しの日が決まっている
    →敷地内にゴミ捨て場があるマンションって超絶便利ですよね、、

駅から徒歩12分以内

マンションは駅チカ、一戸建ては駅から遠い場所にあるイメージがありますよね。
実際そうなのですが、駅チカの一戸建てもちゃんとあります。

リフォーム済み、売主がリフォームしていると尚良い

業者さんが購入して、フルリフォームして販売している物件があります。
リフォームを別で発注する分の費用がないので、お買い得です。

私も4戸中、2戸がフルリフォーム済みの物件です。
20年くらいは、大規模修繕もいらないので管理も楽チンです。

ターゲットにすべき物件のイメージが湧いてきましたか??
では、実際にこのような条件に合う物件の探し方を説明します!

物件は検索サイトで毎日チェックすべし

私が普段利用している検索サイトをご紹介します。

  • スーモ
  • アットホーム
  • ホームス
  • 楽待

このあたりをおさえておけば問題ないです。
賃貸用ではなく、「買う」→ 「中古一戸建て」で検索かけてくださいね。

毎日見るの大変じゃない!?と思うかもしれませんが、ぶっちゃけ、9割同じ情報が掲載されているのです。検索条件を保存して、新着情報だけチェックすればOKです。

気になる物件があれば、資料(図面)を請求しましょう。



図面の見るべきポイントはここ

「投資用」となると、どうしても構えてしまいがちですが、
賃貸物件探す時とさほど変わらないですよ^^/

  • 価格
  • 建物種別(戸建て、マンション、アパート)
  • 駅からの距離
  • 住所
  • 間取り
  • 内装の写真
  • 事故物件でないこと

上記の条件が良ければ良いほど高い値が付いており、収益が上げづらくなります。

では、どのようにバランスを見ればよいかは、次の「利回り」と一緒に説明します。

利回りの計算方法と、収益予測を立ててみよう

利回りとは、購入にかかった費用に対する、家賃収入の割合です。

利回りには、表面利回りと、実質利回りの2種類あります。
計算方法と一緒にメモしておきますね。参考にしてみてください。

  • 表面利回り→年間の家賃収入を不動産の購入価格で割った概算の利率
    想定家賃 × 12ヵ月 ÷ 購入価格 × 100
  • 実質利回り→固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費を加えた具体的な利率
    想定家賃 × 12ヵ月 ÷ (購入価格 + 諸経費) × 100

首都圏ですと、表面利回りで10~12%を目安にすると良いです。
実質利回りで、8~10%ですね。

私の実質利回りの感覚値は以下です。
4%以下→低い、5~7%→普通、8~10%→良い、11%以上→かなり良い

地方ですと、利回り15%以上も少なくないですが、駅から超絶離れている、超絶(ボロ屋要リフォーム)、事故物件、
など、何かしらのワケアリ物件の可能性大です。初心者には難しいかなと思います。

いざ内見へ、チェックすべきはここ

これも自分が借りる時と同じですが、水まわりは細かく見ておくと良いですね。

  • 水回りがキレイか(キッチン、お風呂、トイレ)
  • 洗濯機置場が室内にあるか
  • トイレ/お風呂
  • 洋室/和室

設備については、こちらの記事がかなり参考になります!
【vol.64】入居者に人気の設備ランキング 2018年度版発表!昨年との違いは?


室内に洗濯機置場がなかったらアウトですね、、

出典:全国賃貸住宅新聞(2018年10月15日号)
参考:【vol.64】入居者に人気の設備ランキング 2018年度版発表!昨年との違いは?|東建コーポレーション株式会社

物件の周辺にある施設なども要チェックですね。
Googleマップでもある程度はわかりますが、やはり実際に歩いてみて、雰囲気を掴むと良いです。

  • お店はあるか
  • 坂は少ないか
  • まわりにどのような施設はあるか

仲介業者さんとは仲良くしておこう

物件を紹介してもらったり、内見で一緒に行動した際、きちんとお礼を言っておきましょう。仕事とはいえ、相手の時間も割いて頂いてるわけなので!
仲良くなっておくと、物件の速報やオーナーさんの裏話など、有利な情報をもらえるかもしれませんよ!不動産投資は情報が命ですので、こういう営業活動も大切です!



まとめ

さきほども言いましたが、「投資用」だからといって、あまり難しく考える必要はないです。

シンプルに「自分がこの家に住みたいかどうか」が大切です。

不動産投資と考えてしまうと、何故か頭固くなってしまうんですよね 笑

自分が住みたいと思う家であれば、きっと他の人でも住みたいと思えるはずです。
シンプルに考えましょう!

スピードが超重要!

最初にお伝えした、「お宝物件」は、公開から半日で売れてしまったりします。お宝だと思う物件を見つけたら、速攻で内見にいきましょう!

プロは図面の情報だけで判断するくらいのスピードを持ってます。日頃から、物件を見るようにしておくと、判断が早くできるようになります。毎日の少しの時間でも良いので、物件チェックするようにして感覚を鍛えましょう。

今後、良い物件、悪い物件の実例も公開したいなと思います。

最後に、アドバイス程度で良ければ、Twitterで問い合わせ頂いてもOKです。図面を共有してもらえれば、なんとなくの良し悪しはわかりますので。
※利益が出る保証はありませんので、アドバイス後の判断は自己責任でお願いしますね。

すー@高みを目指すパパ (@su3point) | Twitter

それでは、以上になります。