資産運用

【公開】380万円の一戸建てを購入して、家賃収入5.9万円を得るまでのお話【利回り12.3%】

はじめに

こんにちは。すーです。

不動産投資を始めて7カ月経ちました。現在は戸建て2戸を所有しており、家賃収入が月23万円です。

もうすぐ、追加で2戸の購入手続きが完了し、合計4戸、家賃収入は月45万円を想定しています。

不動産物件の費用についてお話しようと思いますが、私が購入した物件の中で一番安いものを例に、具体的な費用と手続きの流れなどをご説明します。

私が所有している物件で、一番安いものは380万円です。1番最初に買った平成築の戸建てです。この安さはビギナーズラックだったと思います 笑

こんな人に読んでもらいたい

不動産投資に興味のある方、物件の購入費用と手続きの内容について知りたい方

これまで疑問に思っていたこと

投資用の不動産を購入するのにどれくらいの費用がかかるのかな?どういう手続きが必要なのかも知りたいです。どれくらいの家賃で貸し出せているかも興味あります。

本記事を読んでわかること

不動産購入にかかる全体の費用がわかる
不動産購入から、家賃収入を得るまでの流れがわかる
不動産購入に必要な手続きがわかる
不動産投資で気を付けるべきポイントがわかる



はじめに

今回、例に挙げるのは、私が初めて買った物件です。

初めてだったので、何もわからず、安さだけ見て買っちゃいました。でも、そんな物件でもきちんと家賃収入を得られています。

380万円で購入して、家賃収入が月5万9000円です。

こちらを参考例に説明したいと思います。これから不動産投資を始める方、興味のある方の参考になると思いますので、ぜひ最後までお付き合い下さい。(3分程度で読めます)

では、さっそく始めます。

たまたま見つけた380万円の物件を買ってみた

最初ネットで見つけて気になっていたのですが、ほぼ同じタイミングで知り合いから情報をもらい、一戸建てにはしては安いし、勉強にはちょうど良いと思って買いました。

買った物件はスペックはどんなもんか?

物件のスペックは「中の下」くらいです。

  • 場所 千葉県市川市
  • 価格 380万円
  • 駅から 徒歩20分
  • 平成元年築
  • 間取り 3DK
  • 水回り やや汚い
  • 事故物件ではない

平成元年築なので、ボロ屋ではないですが、売主が3年くらい放置していたようで、特に水回りが汚かったです。価格が安いので、リフォームかけても採算とれるなーと思い、買っちゃいました。

1戸目だし、勉強のためにと、即決しましたね。(安い物件はすぐ売れちゃいますし)

先日、ブログに書いた条件からは外れるので、今だったら買ってないです 笑

物件探しのコツについてはこちらを参考に^^
⇒【初心者向き】不動産投資で「損をしない物件」の探し方を説明します

貯金も多少あったので、今回は現金で買うことにしました。



現金買いと融資買いの違い

どちらにもメリット・デメリットはあるので、ざっと並べてみました。

現金買いのメリット

  • 決済スピードが早い(最短で1週間程度)
  • 購入の手続きが少なくて済む
  • 次に別の物件を買う際に、共同担保に入れて融資を受ける事ができる

現金買いのデメリット

  • 貯金が減る
  • 団体信用生命保険がない

融資(ローン)買いのメリット

  • 貯金を残すことができる
  • 最大で自己資金の10倍までの不動産を購入できる
  • 団体信用生命保険に入れる

融資(ローン)買いのデメリット

  • 決済スピードが遅い(最短で1か月程度)
  • 金利負担がある
  • 返済期間中に金利が上がる可能性がある

現金と融資のどちらが良いかは、一概には言えませんが、初心者の方で投資に使える貯金があれば、最初は現金買いで、リスクを減らしつつ、勉強(経験)に注力するのが良いかと思います。

物件購入の流れ

優良物件の探し方と買い付けまでの説明については、こちらをご覧ください。
⇒【初心者向き】不動産投資で「損をしない物件」の探し方を説明します

  • 重要事項説明の内容を確認
  • 売買契約書にサイン
  • 収入印紙を貼る(数万円)
  • 手付金の支払い(100万円) → 売主へ

売買契約書にサインをする際、収入印紙を貼って割印します。この収入印紙の金額は、購入する物件の価格によって決まります。

  • 100~500万円 → 2000円
  • 500~1000万円 → 1万円
  • 1000~5000万円 → 2万円
  • 5000万円~1億円 → 6万円
  • 1~5億円 → 10万円

手付金は一般的には100万円ですが、購入金額や売主の希望によって増減します。

その他も細かくはいろいろあるのですが、売買契約の詳細まで説明していると、終わらなくなってしまうので、ここでは割愛します。

他サイトを参考にしてみてくださいね。
⇒売買契約の流れと注意点 | SUUMO

火災保険に加入する

保険会社と保障プランによってマチマチなので、一概には言えませんが、私は13万円くらいでした。

決済の手続きを行い、鍵の引き渡しとなります。

  • 残代金(280万円)→ 売主へ
    購入価格 – 手付金
  • 固定資産税分担金(数万円) → 売主へ
    ケースバイケースですが、この時は数万円でした
  • 登記費用(30万円) → 行政書士へ
    ケースバイケースですが、この時は30万円でした
  • 仲介手数料(18万円) → 仲介不動産会社へ
    「購入価格の3% + 6万円 + 消費税」になります。
    売主から直接購入する場合は手数料はかかりません。


晴れて自分の物件になったところで、リフォームしました

リフォーム代140万円で期間は1ヵ月でした。リフォーム内容はざっくり以下になります。

  • 床交換
  • 全室クロス交換
  • キッチン交換
  • シャンプードレッサー新設
  • トイレ交換(ウォシュレット付)
  • 押入・戸襖・天袋交換
  • 部分塗装
  • TVインターフォン
  • 各コンセント・スイッチ交換
  • 室内洗濯機置場新設

続いては客付けをします

「客付け」とは入居者探しのことです!

一般的には、仲介不動産屋に依頼をかけます。ジモティーなどで自分で探す事も可能ですが、トラブル起きると面倒なので、仲介不動産屋に依頼かけました。

また、私の場合、リスクヘッジの為に、保証会社の利用と、火災保険の加入は必須としてます。

今はほとんどの仲介会社がこれを必須としている為、言わなくてもやってくれますが、きちんと伝えておきましょう。

図面(マイソク)を作ろう

図面とは、賃料、住所、設備、間取りなど、物件情報が書かれた広告の事です。あらかじめ作っておいた方が、説明が楽チンです。

⇒図面サンプル

図面を持って仲介不動産屋さんを巡ろう(できれば10社くらい)

仲介不動産屋さんに物件の掲載を依頼しにいきましょう。難しい事はないです。「オーナーです」と言って、物件の概要説明するくらい。

依頼後、仲介会社がお客様へ紹介したい時、お客様から問い合わせがあった際に、オーナーへ申し込み状況の確認の電話が入ります。

申し込みが入っていなければ、ガンガン紹介してもらいましょう。内見をする際にも連絡がくると思いますので、なるべく電話は出られる状態にしておかないと、機会損失が発生します。

申し込みと必要書類の確認

入居者の申し込み希望があると、賃貸契約の手続きに入ります。ここまでくれば、収益化までもうちょいです!

ちなみにですが、申し込みが入っていたとしても、キャンセルすることもありえるので、①申し込み書と②保障会社の審査結果の通知を送ってもらわない限りは募集を続けることにしてます。

賃貸契約完了!これで終わりです!

入居日を決めて、賃貸契約書が確認できれば一安心です。初月の賃料と、敷金、礼金を振り込んでもらいましょう。大抵の場合、仲介手数料が差し引かれた金額で振り込まれると思います。

入居者様に気持ちよく入居して頂く為にも、一度お掃除しておきましょう。あとついでに設備の点検もした方が良いですね。



おわりに

本記事の趣旨だった、費用の部分を整理したいと思います。

  • 購入価格 380万円 → 売主へ
  • 収入印紙 2万円 → 売買契約書に貼る分
  • 固定資産税分担金 1万円 → 売主へ
  • 登記費用 30万円 → 行政書士へ
  • 売買仲介手数料 18万円 → 仲介不動産会社へ
  • リフォーム 140万円 → リフォーム会社へ

合計571万円ですね。
家賃が5.9万円なので、実質利回りで12.3%です。

実は反省点もあります。。。

投資家の視点で見ると、かかる費用は極力抑えたくなるのですが、ケチって損した事もあるので、共有しておきます。

入居者の募集を開始してから、入居が決まるまでに5ヵ月ほどかかってしまいました。

私の怠慢によるものなので仕方ないのですが、もっとしっかり大家業をやっていれば、早く入居が決まっていたと思います。その一例が以下です。

・リフォーム

もう少しこだわりポイントを入れればよかったかなと。

クロスやフローリングを1段階オシャレなものにするなど、割と安価で見た目のインパクトが大きい部分に工夫を入れればよかったかな。

客付け営業を頑張るべきだった

仲介不動産会社に丸投げして、自分は何もしませんでしたが、ポップを貼ってイメージを持ってもらう、地図を置いて、周辺環境をわかりやすくする、広告費をケチらない、など

途中で面倒になってきて、放置しちゃったんですよね。真面目に反省です、、、そんな中でも入居が決まったので、ホント感謝です。この経験を次に活かしてやってきます。

普通の物件、素人判断でも、きちんと収益化できました

如何だったでしょうか。

大まかなフローと金額についてご理解いただけたでしょうか。

はじめての不動産投資だったので、物件のスペックも普通、リフォームも客付け営業も中途半端な感じでしたが、収益化は実現できました。

これはかなりの自信になってます。次はもっとうまくできる!

今回は以上です。