不動産運用

【入居トラブル】管理会社と入居者への然るべき対応とは?【弁護士にも相談中】

8/16(日)

おはようございます。すーです。

今回は「【入居トラブル】管理会社と入居者への然るべき対応とは?【弁護士にも相談中】」というテーマでお話しします。

過去に何度かお伝えしていますが、管理会社のずさんな対応によって入居者様とのトラブルとなってしまった件の続きです。少し深掘りしながらその後の展開をお話しできればと思います。

前回の記事を読んでない方はこちらをどうぞ。

▶大家業で初めてのトラブル!真摯に対応せよ【法的手段も検討中】

過去記事読むのが面倒でしたら、この経緯だけでも流し読みして頂ければと思います。

事の経緯はこちらです。

・7月某日、エアコンの漏電による故障が発生
・入居者様は管理会社へ連絡
・管理会社は対応を放置
・入居者様からオーナー(僕)に連絡があり問題が発覚
・オーナー(僕)から管理会社へ対応の依頼
・管理会社が修理業者(メーカー)へ依頼
・修理業者(メーカー)ではなく、エアコンの取り付け業者を手配してしまい修理できず
・入居者様より再度クレームのご連絡
・オーナー(僕)から、直接、修理業者(メーカー)へ修理依頼
・修理業者(メーカー)より、部品が足りず修理ができなかったので後日対応の連絡
・入居者様より再度クレームのご連絡
・エアコンの修理ではなく、新品を買って取り付ける対応へ切り替え
・管理会社の担当と一緒に謝罪と現地立ち合いを要求するも拒否される
・オーナー(僕)の方で謝罪と現地立ち合いを行う予定

管理会社の対応が悪くて、入居者様が激怒するというよくある話です。

ただ、僕としては初めてのトラブルなので、若干テンパりつつ、弁護士にも相談しながら対処しております。

それでは続きをどうぞ。



謝罪と現地調査に行きました

入居者様より、度重なる忠告を受けており、また修理業者が部品がないからとか、なんとかでなかなか修理が進まなかったのもありますが、僕の方でエアコン買って、取り付け業者を手配して、即日対応することとしました。

それにより、10日ほど早くエアコンが使える状態になりました。

その取り付け工事をした際に、謝罪も含めて僕も現地にいきまして、入居者様と会話させて頂きました。

その際に主に2点のご指摘を頂きました。

①管理会社へのクレーム
②前オーナーへのクレーム

これがちょっと事をややこしくしております。

①管理会社へのクレーム

どうやら今回のエアコンの故障に関する対応の他にもいくつか問題があったようなのです。それが積み重なって今回の爆発に繋がってしまいました。

管理会社の対応はたしかに良いと言えるものではなく、7月終わりの夏本番を迎える直前にエアコンが故障したのは不運としかいいようがありません。

ただ、もちろん対応の仕方というのは考えなければいけないわけで、業者にまるなげ、確認しない、報告しない、という対応は許されるものではありません。

入居者様がお怒りになるのもわかります。ただ少し脅迫じみていて、論点がズレているところがありまして、ここについては後程お話しします。

②前オーナーへのクレーム

これは僕とは直接関係のない部分ではあるのですが、入居者様が入居されたのは、この家のオーナーが前オーナーのNさんの時でした。

それからオーナーチェンジという形で僕が購入して、賃貸契約を引き継ぎしているわけですが、入居者様曰く、そのNさんに騙された!あなたも騙されていますよ!と話が少し逸れていきまして、、

どうやらこの家に入居する際にエアコンを新品にしてほしいとか、他にも何か設備のカスタマイズを前オーナーのNさんに依頼をかけたようなのですが、それを実施する条件として賃貸契約の中に、2年間の短期解約違約がついておりました。

つまり、2年間住むことを条件に設備のカスタマイズをしますよと。2年以前に解約をするならば違反金として、家賃の2か月分を多く支払って退去して下さい。というものです。

これ自体はよくある話で、家賃の値下げ交渉を行った際や、今回のように設備に注文をつけた場合にすぐに解約されるとオーナーが損してしまうリスク回避を避ける為に契約につけるんですね。

今回のトラブルの一件を受け、精神的苦痛があったとして、家賃の2ヵ月無償化、もしくは退去後の2ヵ月多く支払う契約を無効化してほしいという要望がありました。

こちらに関しては、拒否させて頂く方向で考えておりまして、今回の管理会社は解約処分としますし、業者対応で済むはずだったエアコンの修理も、オーナー負担で新品購入と取り付けを実施しました。

管理会社の対応が悪かったことは認めますが、それ以上の要求・要望に応えることは不要という判断になります。

入居者サイドのいくつかのギモン

管理会社の対応が悪くて招いてしまった今回の一件ではあるのですが、入居者サイドにもいくつかギモンに思う事があります。

・今回のやり取りの窓口が契約者ではなく、同居人(連帯保証人)の方であること
・ちなみに契約者本人は1度も出てきていない
・今回の一件で精神がおかしくなったと主張
・そのせいで働きに出れなくなったとのこと
・だから契約者にはなれず連帯保証人になっているとのこと
・そもそも働いてない人が連帯保証人になれるのか?
・入居時から連帯保証人だったわけで、今回のせいとは関係ないのでは
・とにかく管理会社と前オーナーの非難をしまくる
・その責任は現オーナーの僕にあるとのこと

そして、現地ではこのことを口頭でわりと穏やかな感じで話していたのですが、設置が終わった後、脅迫じみたメールが送られてきました。

こちらとしては、真摯的な謝罪を含めて、対応できることは全てやりましたので、これ以上の要求、要望を投げてくれるとなると、対応を考えねばなりません。



今後の対応について

管理会社側と入居者側それぞれへ対応が必要となります。

今後の管理会社への対応

まずは法人名での損害賠償請求をするつもりです。

この管理会社は知り合いの方の法人になりまして、僕としても恩恵を受けましたし、御恩もあるのですが、だからと言って今回の騒動を見過ごして良いのか??というところが1つのポイントになります。

そして、結果としては「見逃さない」という結論に至るわけですが、その理由を話していると長くなってしまうので、また後日共有させて頂きたいと思います。

損害賠償請求をする際に盛り込みたい内容

・損害賠償請求
・管理契約の終了
・謝罪と経緯の説明の要求
・今後お互いの誹謗中傷を行わない
・今後本件でのいざこざを追加で起こさない

和解に向けての調整ですね。

入居者様への対応

この同居人の精神的な問題がどの程度信用おけるのか不明ですが、、、退去されるならして頂いても全然OKだとは思っています。

・短期解約違約の一部無効化
・本件に関する和解
・今後の過度や要求・要望のストップ
・今後は契約者本人から連絡を頂く

こちらサイドはもうひと悶着ありそうな予感はしておりますが、これ以上は譲る必要性がありませんので、然るべき対応をとっていきたいと考えています。

さて、このあとの展開やいかに!?

さいごに

こういうトラブルが発生した際、以下に中立な立場で物事を見て判断ができるか、まぁそんなことはできないので弁護士に相談したわけですが、、、

本来トラブルの規模も、金額の規模も小さいもので弁護士に相談するのもどうかとは思ったのですが、オーナーとして初のトラブルだったこともあり、勉強のつもりで依頼させてもらいました。

なので、最後まできっちり決着はつけるつもりです。